领汇REITs上财年猛赚51.4亿港元 11亿物业翻新

6月6日,领汇房地产投资信托基金(REITs)公布其截至今年3月底的年度业绩,集团全年可分派收入总额达16.02亿港元,同比上升11％,年内溢利(扣除与基金单位持有人交易前)51.4亿港元,升18％,建议每单位末期派发38﹒29港仙。

作为香港最大的房产信托基金,领汇当年上市时引起的风波已如过眼烟云。目前领汇最大单一股东——英国对冲基金The Children Investment Fundmanagement(TCI)对于其投资策略施加的影响成为市场关注的焦点。

对于有关在TCI建议领汇有可能拆分出售资产的传言,领汇主席苏兆明(Nicholas Robert Sallnow-Smith)在6月6日的记者会上表示,现阶段管理层没有计划出售任何资产,公司将专注为旗下的资产增值。

11亿港元物业大翻新

目前领汇投资于香港180个零售和停车场设施,收入主要来自收取租金。旗下物业共有约100万平方米的零售商业物业,约8万个车位,是全香港由单一业主持有的最大型零售物业组合,目前这些物业连带的住宅物业居住着约40%的香港人口。

根据领汇的最新业绩数据,截至今年3月底的年度内,领汇的物业组合估值上升12％至443.07亿港元,每基金单位资产净值上升13%至14.16港元。资本负债比率下调至年末的24.2%,整体财务状况稳健。

苏兆明在业绩记者会上表示,领汇旗下的商场持续改善营商环境带来了更高的收入,收益按年上升6.2％至41.99亿港元。而整体物业的出租率由上一年的90.3％轻微降至89.3％,续租比率则由78.7％,大幅降至71.9％。不过,受香港经济稳健影响,以及商场翻新后价值提升的刺激,平均续租租金升幅由上一年的10.28％升到22.64％。

苏兆明说,未来三年中,领汇将会投放超过11亿港元为旗下的商场进行翻新工程,在截至明年3月底的财政年度内,用作翻新旗下物业的资本额约为6.023亿港元,目前正在进行的翻新项目约有20个。而今年的增长动力也主要来自旗下约20个翻新商场项目。

TCI基金的计划

目前,作为领汇单一最大股东,TCI对冲基金持股达18.35%。其次是持股8.38%的德意志银行以及持股6.77%的Franklin共同基金。

有“破坏大铁球(Wreckingball)”之称的TCI成立于2003年,在2005年初曾经推翻德国证券交易所收购伦敦证券交易所的建议,并导致德国证券交易所的行政总裁辞职。TCI创立时规模约30亿美元,目前的规模已达70亿美元。在2005年领汇上市时,TCI持有17.95%股权,成为最大单一股东。

去年1月份,领汇前主席郑明训申请提前退休,主席职位由原香港置地集团公司的行政总裁苏兆明接任。11月前行政总裁苏庆和辞职,职位由原麦格理亚洲区总裁罗尔仁(IanDavidMurrayRobins)接任。

去年管理层的轮换被认为是迫于TCI的压力。去年11月25日,领汇届满为期2年的资产禁售期,TCI有权提出拆售旗下资产。对冲基金TCI希望通过加租或是分拆资产,在短时间内提高领汇的商场资产值,从而在合适的时候套现离场。

近日,关于拆分出售资产的传闻再次传出,不过在6月6日的记者会上,被问及目前股东与管理层的关系时,苏兆明表示,目前大家气氛融洽,而管理层现阶段也没有打算出售任何资产,公司主要专注于使旗下的资产增值。TCI在过去两年没有减持领汇,而根据彭博社的资料,TCI对于曾经持有的其他港股,比如百仕达(01168)、厦门港务(03378)、新世界发展(00017)等,基本都出手了。因此,市场预计,TCI可能在等待更好回报时机。

耐人寻味的是,曾经在领汇持股高达22.55%的德意志银行,以及持股12.21%的瑞银,都在过去两个月中大手减持领汇。其中,德银在今年3月6日持有领汇11.69%的股权,于5月7日减持至8.38%。瑞银在4月25日大手减持至1.79%。

摩根大通预期,到2010年底所有提升资产质素的工程完成后,领汇每基金单位净值将提升至26元。