上海写字楼市场细分 超甲级写字楼更具吸引力

昨天，仲量联行在其最新发布的《重新界定上海写字楼市场》报告中指出，近年来，上海的写字楼市场在品质和租金上呈现两极化趋势，比传统甲级写字楼更具市场吸引力的“超甲级写字楼”在未来3年内将集中上市，供应量达到129万平方米。仲量联行研究显示，这些集中在静安、陆家嘴等区域的高品质新增供应物业比传统甲级写字楼有更强的租金优势，日租金每平方米可提高3.5元。

扎堆核心商务区

据了解，上海的写字楼存量从1995年的10.9万平方米激增至2000年底的260万平方米，这其中大部分均为甲级写字楼。这一快速增长的写字楼市场在2001年随着恒隆广场1期的完工到达顶点，恒隆广场项目也为市场提供了超出传统甲级物业的新标准。按照行业一般标准，必须达到11项严格的指标才能被市场接受为“超甲级写字楼”，目前在上海只有12栋这样的物业。

仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，当前市场存量的300万平方米甲级办公空间，可以划分为238万平方米的“甲级写字楼”和83.1万平方米的“超甲级写字楼”，后者只占市场的26%。

正如2001年是甲级写字楼市场里程碑式的一年，2008将成为超甲级写字楼市场至关重要的一年。数据显示，从现在起至2011年底，上海核心商务区的写字楼新增供应中，将有超过三分之一的项目是“超甲级”标准，总计129万平方米，这些物业主要集中在静安、陆家嘴、卢湾、徐汇等中心区域。

日租金差距拉大

“市场已开始对超甲级写字楼市场的出现做出反应。”顾东尼指出，“已经开始看到不同写字楼等级表现的明显差异，2007年上海甲级写字楼租金平均上涨了13%，而市场稀缺的“超甲级写字楼”租金则上涨了17%；在上海超甲级写字楼市场正进入一个前所未有的快速发展时期，即使是在相同区域，超甲级写字楼的租金也比传统甲级写字楼要高20%，每平方米日租金会增加3.5元、

然而，历史数据显示，2004年市场租金最高的写字楼群与其余甲级写字楼之间的日租金差，只在1.5元—2元/平方米。可见，“超甲级”物业的租金优势在扩大。随着今年更多新建成的超甲级写字楼开始进入市场，顾东尼认为目前3.5元/平方米的日租金差有可能在两年内超过4.5元/平方米。

据仲量联行租户调查显示，今年已经预租的面积中（2008年底交付的写字楼项目），70%签约超甲级写字楼，选择传统甲级写字楼的只有30%。

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