专家看好沪甲级写字楼 供应增加租金不跌反涨

第一太平戴维斯的季度报告指出，虽然今年第一季度的新增供应就已达到去年全年新增供应量，但由于市场对优质办公空间需求强劲，新增供应迅速被消化。甲级写字楼租金则继续上涨，整体租金水平达人民币8.4元/平方米/天，环比上涨2.8%，空置率小幅升至5.3%。中心商务区和非中心商务区的租金分别上涨2.9%和2.6%。

专家指出，甲级写字楼未来的租赁情况依旧看好。虽然今年下半年可能迎来更多的新增供应，但近期已经有许多租户担心租金的进一步上扬，纷纷与原业主短期续租，或者争取续约的宽限期。

租赁利好波及销售型市场

销售型写字楼市场方面，成交价格也在不断上涨。荒岛房产工作室最新报告指出，5月办公楼市场新增供应面积7.9万平方米，与4月基本持平，成交量较4月上涨了29.66%。在价格方面，5月办公楼市场成交价格为每平方米18628元，达到了2008年以来的最高值，较今年最低时（1月份）上涨了21.9%，较4月份上涨了14.84%，较去年同期上涨了29.4%。佑威房地产研究中心的统计数据也显示，上海写字楼市场今年1月1日至6月10日，写字楼平均成交价格为每平方米16382元，去年同期为每平方米13840元，今年上半年明显高于去年同期。

跨国企业需求大增提升预租率

当前市场需求保持旺盛，预租项目市场回应较好。戴德梁行指出，今年年初市场对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，预租也成为必然现象，因为对需要较大租赁面积的租户来说，想在邻近区域获得所需面积必须提前预租。展望未来，更多的新增供应将入市。这些新增的办公面积将改变市场动向，提升总体空置率，尤其会给总体租金的增长带来压力。尽管如此，即将完工的写字楼仍然会被提前预租，竣工入市时一些项目可能已经被预租50％～60％之多。

第一太平戴维斯则指出，过去四年由于市场供应并不充分，许多租户纷纷推迟了其扩充计划以等待优质项目的上市，因此今年预租项目得到较好的市场回应。特别是跨国金融投资类公司，他们对于租金的承受能力较强且注重项目本身提供的品牌效应，因此对于区域地标性项目十分青睐。与此同时，业主方面出于对下半年供应有所增大的预期，加快了项目预租的推广，同时在租金方面适度上调以测试市场对于价格的反应。

新增供应大量上市挑战低空置率

在区域市场，由于对中国大陆金融市场的预期越来越强烈，陆家嘴地区的金融机构因此而不断增长，这一区域也成为整个租赁市场中的热门区域。

在供应方面，2008年甲级写字楼新增供应总量将达106万平方米，其中1至5月份为34万平方米，下半年预计为72万平方米。特别是在浦东，前5个月供应仅为19万平方米，下半年供应预计将达到60万平方米。供应量增加带来的市场影响使公司租户和项目业主或将调整其租赁策略。

戴德梁行报告也指出，2008年将成为上海甲级写字楼市场具有划时代意义的一年，将有大量甲级写字楼竣工上市。其中，陆家嘴地区将在新增供应中占有最大的市场份额，其中上海环球金融中心单个项目就将产生22.69万平方米的新增供应。此外，紧邻上海环球金融中心的“上海中心”预计今年将在小陆家嘴开建，该地块原先为高尔夫练习场，地块总占地面积为2.03万平方米。

高力国际认为，尽管上海经济形势和办公楼需求前景乐观，2008年下半年后续的大量新增供应仍可能给整体市场尤其是浦东市场的空置率带来一定压力。