房地产市场正在快速退潮，此时才发现裸泳者绝非少数。其中有一个特殊群体——外行地产商，其生存状态尤其引人关注。按照常理，这一称谓有些怪怪的，所有内行都需经历“外行”的成长阶段，不能因其是“菜鸟”就当歧视之。但对于房地产业而言，由于外行地产商多如牛毛，且在前些年蜂涌而入，显著影响和改变了这个行业的生态环境，而在目前楼市下行的特殊时期，这些外来者企业经营频频告急，确有必要细察一番。
众所周知，近十多年来，我国房地产开发业“三外”现象突出，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。在市场经济条件下，资本天性是逐利的，房地产开发业之所以吸引大量外界资本和外行企业涌入，充分证明这个行业的利润相当丰厚。事实表明，过去几年中，大部分房地产项目的投资回报率都在30%以上，甚至超过100%亦非罕事。
外行地产商泛滥，还得有另外一个条件存在：较低的行业门槛。实际上，2004年“8.31大限”之前，只要有钱，就能以几百万的资金撬动需上亿投资的项目；没钱有关系也行，只要能搞到地皮，照样堂而皇之的玩“空手套白狼”的敛财游戏。土地出让实行“招拍挂”之后，搞房地产开发的条件可以简单到一个字：“钱”。我国房地产业市场化的方向没错，可这个行业的门槛过低却导致了诸多矛盾与乱相。
从类型上分析，主要有两类外行地产商风行内界。一类是民营中小企业，尤以浙江民企为典型，一方面浙江当地民营经济发达，民间资本雄厚，另一方面当地企业家的市场嗅觉灵敏，当1998年房改之后，随着房地产市场迈入增长期，那些有钱有商业头脑的人立即进入房地产开发行当，他们的战略是避开一线城市，主攻政府急于招商引资的二三四线城市。另一类是大型企业，在其主营行业中已是排名靠前的企业，如海尔、TCL、美的、三九、联想、国美、雅戈尔、鲁能等一大批强势品牌纷纷涉足房地产，同样是冲着高利润去的，他们拥有的资源是多方面的：包括资金、土地、政府关系、品牌等。尤其像大型制造企业往往能低价获取大量的工业用地，按规划或通过公关，他们能尽可能多的配建一些商办和住宅设施。
在楼市繁荣、房价高涨、供不应求的市场条件下，不管内行地产商，还是外行地产商，都能获取比较高的投资回报率，同时也说明这样的市场是不正常的，这样的行业是比较幼稚的。回顾过去的十年，是中国楼市的“黄金十年”，同时也是粗放式发展的十年。
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